IL TRADIMENTO DEL MATTONE

Ho qualche immobile di proprietà, niente di eccezionale, cose ereditate dai nonni, qualcosa acquistato da mamma. Erano persone di altri tempi che hanno vissuto lavorando e risparmiando per realizzare, per fare un progresso come dicevano loro. Non hanno fatto una vita brillante, un po' per mentalità, un po' perchè usava così. E prima, se si aveva qualche soldino da parte, lo si investiva nel mattone, negli immobili. Così, mi ritrovo alcune vecchie cose. 

Potrebbe sembrare una fortuna, ma a volte è una disdetta, fonte di lavoro, preoccupazioni e spese. Le tasse da pagare sono tante e salate, dall'Imu all'Irpef, gli adempimenti sono molteplici, i frutti sono scarsi. 

Ho sempre pensato che convenga fittare gli immobili. Tenerli chiusi non va, si rovinano e non fruttano. Ma locarli comporta avere a che fare con gente di ogni genere, esigenti, filosofi, cattivi pagatori.  

AL MARE 

PONTE REALE - PARATO BAROCCO 

APPARTAMENTINO AMMOBILIATO DA AFFITTARE A PALAZZO GRECO

Prima i miei affittavano alla buona. Ora bisogna fare il contratto per iscritto e registrarlo all'Agenzia delle Entrate, rinnovarlo, prorogarlo, disdirlo e via discorrendo. Fino a qualche anno fa, c'era anche l'obbligo della denuncia della locazione alla Questura e altro ancora. 

Gli inquilini sono difficili e non sempre corretti.  A volte, chi se ne va sottrae finanche le chiavette della luce. C'è poi chi colora in tinte forti, giallo, rosso e turchino, con gusto discutibile, chi mette un'improbabile carta da parati, chi prende a calci le porte, le sfonda e le ripara con lo stucco, chi vernicia le porte con lo smalto per il metallo, chi applica  brillantini, chi ha cani e gatti, chi canta e suona a tutto volume dando fastidio ai vicini, chi è straniero e per sua sacrosanta abitudine cucina in modo diverso effondendo profluvii non sempre graditi. Insomma una palla! 

EFFETTI DELLA GRANDINATA 2019

A CALCI E PUGNI, GLI E' PARTITO L'EMBOLO

FUMO DI LONDRA, C'EST CHIC!

RIPARAZIONE FINISSIMA

MI SERVIVANO DUE PLACCHETTE, CHE VUOI FARE! ANZI GIACCHE' CI SONO PRENDO ANCHE LA CABINA DOCCIA SE NON TI DISPIACE

C'è chi lascia roba sua, chi si prende la mia. 

E poi c'è il tempo implacabile che, nel suo scorrere ineluttabile, a noi umani fa venire rughe, artrite e altri accidenti e alle case fa scrostare intonaci, invecchiare infissi, rompere tubazioni. L'estate scorsa ci si è messa anche la grandine che ha rotto tutti i tetti, determinando infiltrazioni e necessità di urgenti riparazioni. 

Io cerco di vedermela alla meglio ma a volte sono proprio stufa perchè per stare dietro a tutto e tutti spendo tempo, energie e soldi. 

L'80%  degli italiani ha casa di proprietà quindi gli affittuari chi sono? Stranieri (e ben vengano), nullafacenti, nullatenenti, irreperibili e potrei continuare perchè ne conosco ormai un'ampia casistica. 

Non va meglio per i locali commerciali data la crisi imperante dal 2008. 

Che fare? Stringere i denti e andare avanti. "Adda passà 'a nuttata"!

SERVE UNA CUCINA???

CEDOLARE SECCA

FITTASI

Spesso si sente parlare di cedolare secca e non si sa bene cosa sia. 

Intanto va detto che è un regime di tassazione agevolato per i redditi da locazioni immobiliari. 

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che una volta adottato, al momento della stipula del contratto, detemina il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.

PRIMO VANTAGGIO: per i contratti stipulati in regime di cedolare secca non si pagano registro e  bollo, ordinariamente dovuti. E non si pagano mai, nè all'atto della prima registrazione, nè in seguito per le successive annualità, per le risoluzioni e le proroghe.

SVANTAGGIO: La scelta della cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se  previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.

N.B. E' possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto, sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo saranno  dovute e non saranno  più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (tipo l'usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di un'commerciale, artistica, professionale.

La cedolare  può essere scelta per immobili  con categorie catastali da A1 a A11 

A/1	Abitazioni di tipo signorile
A/2	Abitazioni di tipo civile
A/3	Abitazioni di tipo economico
A/4	Abitazioni di tipo popolare
A/5	Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6	Abitazioni di tipo rurale
A/7	Abitazioni in villini
A/8	Abitazioni in ville
A/9	Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10	(Uffici e studi privati *)
A/11	Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

*(esclusa l’A10 - uffici o studi privati),  locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, tipo garage, locate insieme all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

ESTENSIONE. L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. 

C/1	Negozi e botteghe
C/2	Magazzini e locali di deposito
C/3	Laboratori per arti e mestieri
C/4	Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5	Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6	Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7	Tettoie chiuse od aperte

SECONDO VANTAGGIO, per chi paga le tasse in misura maggiore: l’aliquota che si applica è unica e fissa al  21%.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. 

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. 

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione relativi ad abitazioni ubicate a Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti.

Maggiori informazioni sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

LA VERA STORIA DELL'ICI-IMU

COS'E'

L'Imposta comunale sugli immobili, meglio nota come ICI, era un tributo comunale che gravava sui fabbricati e sui terreni agricoli ed edificabili. È stata sostituita, nel 2012, dall'Imposta municipale unica (IMU).

Nata come Imposta straordinaria sugli immobili (ISI) con il decreto legislativo 11 luglio 1992, n. 333 del Governo Amato, l'ICI ha preso la forma attuale con il decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 e si è rapidamente evoluta divenendo una delle entrate più importanti nel bilancio dei comuni italiani, sostituendo trasferimenti di fondi dallo Stato centrale.

L'ICI è un'imposta sul patrimonio immobiliare; non è progressiva come le imposte sul reddito, ma grava sul valore del fabbricato con una percentuale fissa decisa dal Comune con un'apposita delibera del Consiglio Comunale, da emanarsi entro il 31 dicembre di ogni anno con effetto per l'anno successivo. Un elenco aggiornato di queste delibere è disponibile sul sito dell'ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani).

LA STORIA 

Nella campagna elettorale 2006, Berlusconi durante un faccia a faccia televisivo con Prodi annunciò di voler abolire l'ICI sulle prime case.

Il 21 dicembre 2007, il Governo Prodi, poco prima della propria caduta, approvò con la legge Finanziaria 2008 un provvedimento volto a ridurre l'ICI prima casa introducendo un'ulteriore detrazione della base imponibile dell'1,33% (sino ad un massimo di 200 euro).

Il successivo Governo Berlusconi con l'emanazione del decreto legge 93/2008, entrato in vigore il 29 maggio 2008, poi convertito in legge 126/2008 pubblicata sulla G.U. 174 del 26 luglio 2008, abolì del tutto l'imposta ICI sulla prima casa, mantenendo l'esclusione delle abitazioni signorili, delle ville e dei castelli (Categorie catastali A/1, A/8 e A/9) già introdotta con la Finanziaria 2008.

Il quarto governo Berlusconi, con il d. lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 (articoli 7, 8 e 9) pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale nº 67 del 23 marzo 2011, ha introdotto l'imposta municipale propria stabilendone la vigenza a partire dal 2014 limitatamente agli immobili diversi dall'abitazione principale (art. 8, comma 2°, d. lgs. 23/2011)).

Il successivo Governo Monti, con decreto legge n. 201 del 6 dicembre 2011 (Gazzetta Ufficiale n. 284 del 6 dicembre 2011, supplemento ordinario nº 251), noto come necessaria "manovra Salva Italia",  poi convertito, con modificazioni, dalla legge n. 214 del 22 dicembre 2011 (G.U. nº 300 del 27 dicembre 2011, supplemento ordinario nº 276), ne ha disposto l'applicazione anche alle abitazioni principali.

Il presupposto dell'imposta è il possesso delle seguenti tipologie di immobili, a qualsiasi uso essi siano destinati:

• fabbricati: per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto fabbricati, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza. Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
• aree fabbricabili: per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi in vigore, indipendentemente dalla tipologia edilizia realizzabile e dalle ulteriori attività che debbano porsi in essere perché possa essere assentita l'edificazione, quali, a titolo esemplificativo, l'accorpamento, il rilascio di nulla osta da parte delle competenti autorità, la stipula di convenzioni, la riunificazione delle aree in comprensori;
• terreni agricoli: per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del codice civile (coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame ed attività connesse).

Soggetti passivi sono:

• il proprietario dell'immobile;
• il titolare di un diritto reale di usufrutto su un immobile;
• il titolare di un uso su un immobile;
• il titolare di un'abitazione;
• il titolare di un enfiteusi;
• il titolare di un superficie;
• il titolare di un locatario finanziario su un immobile;
• il concessionario di beni immobili insistenti su aree demaniali.

Base imponibile dell'imposta è il valore degli immobili.